中國房價還會繼續(xù)上漲嗎?這個答案誰知道呢。要是知道的話,不就可以賺大錢了嗎?但這不妨礙探討中國房地產(chǎn)及其他資產(chǎn)價格長期高估的問題,從中找出哪些因素可能是促使樓市估值偏高的主因,哪些因素可以成為資產(chǎn)價格泡沫破滅的誘因。
為什么房價被推高,因為還有投機的價值?
我曾經(jīng)寫過一篇文章,專門研究A股高估值現(xiàn)象 ,認為流動性溢價是導致估值高低的一個重要原因。如果一個市場的流動性非常好,則溢價水平可以相對低。股市中可以用換手率來反映流動性好壞,A股市場長期以來的換手率水平居全球主要股市之首,尤其是2015年的換手率奇高,主板換手率超過6倍(年交易額與平均可流通市值之比),中小板超過9倍,創(chuàng)業(yè)板則超過12倍。而且,創(chuàng)業(yè)板的估值水平高于中小板,中小板又高于主板。
今年以來,A股的換手率大幅下降,主板降至2.6倍,創(chuàng)業(yè)板也不足7倍,同時股價也大幅回落,但換手率還是高于全球主要股市的水平,A股剔除銀行股之后,估值水平與全球主要市場相比仍然高出很多。
國內(nèi)的房地產(chǎn)交易同樣也是非常之大,據(jù)統(tǒng)計,今年1-4月份全國商品房銷售額比去年同期增長55.9%。從全球看,中國的房地產(chǎn)交易量也是最大的,僅北京一個城市的房地產(chǎn)交易量就超過日本。
一個市場如果交易活躍,說明這個市場有存在的合理性,如果過度活躍,則說明投機性較強,投機的目的是為了獲取價差收益,股市、期貨市場如此,房地產(chǎn)市場也是如此。股市換手率如此之高,本質上是短線投機,目的是為了獲得價差收益。而購房的目的主要有兩個,一個是自住,另一個則是同感投資來獲利。國內(nèi)居民家庭在資產(chǎn)配置上,大約三分之二配置在房地產(chǎn)上,遠高于大部分國家居民的房地產(chǎn)配置水平,這也說明國內(nèi)居民對房地產(chǎn)投資的偏好遠勝于其他金融資產(chǎn),同時,房價高估問題也必然存在。
人民日報的權威人士訪談中說,“房子是給人住的,這個定位不能偏離,要通過人的城鎮(zhèn)化’去庫存’,而不應通過加杠桿’去庫存’。”同時,他也首次提到“房地產(chǎn)泡沫”,表明了高層對于高房價的擔憂。
對獲取價差的偏好,與交易的偏好是一致的,這是否與東亞國家的文化特性有關呢?比如,全球金融中心都可以看成是交易平臺,東亞國家和地區(qū)中,就有東京、香港、新加坡(屬于華人圈)和上海、深圳等。此外,澳門的博彩業(yè)收入也是全球第一,遠超拉斯維加斯。中國最大的互聯(lián)網(wǎng)公司BAT,實際上通過做大平臺來確立它們在國內(nèi)乃至全球的地位。相比之下,中國在制造業(yè)方面具有國企品牌的超強企業(yè)屈指可數(shù)。因此,中國人對于追求價差的偏好,或是大于創(chuàng)造價值的偏好。
房價為何降不下來?因為有一種“隱形剛兌”抬高價格
剛性兌付不僅存在于信托產(chǎn)品、企業(yè)債等固定收益類產(chǎn)品的領域,其他資產(chǎn)如股市、房地產(chǎn)等資產(chǎn)實際上也或多或少地存在“隱形剛兌”現(xiàn)象。比如,殼資源價值的存在實質上就是“隱形剛兌”,即再差的殼公司也會因為有潛在資產(chǎn)注入的可能性,從而維持較高的市盈率和市凈率水平。中國股市26年來,退市的公司屈指可數(shù),小盤績差公司的平均漲幅遠大于指數(shù)的漲幅。
那么,房地產(chǎn)市場是否存在“隱形剛兌”呢?實際上也是存在的。比如,三、四線城市的房地產(chǎn)庫存現(xiàn)象長期存在,如果按照市場化原則降價銷售,庫存是可以化解的。但事實上,當?shù)卣畷深A房價,前期購房者也會反對降價出售。因此,樓市降價之路困難重重。
然而,最大的“隱形剛兌”還是來自政府部門對房地產(chǎn)行業(yè)的支持。比如,2010年就推出房產(chǎn)稅的試點,迄今仍未實施。今年年初,為了推動房地產(chǎn)去庫存,還降低了首套房的首付比例。
為何政府一定要支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呢?這是因為,房地產(chǎn)投資能夠帶動的行業(yè)最多,如鋼鐵、水泥、有色、化工、家電、家具等,可以帶來可觀的現(xiàn)金流回報。
有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,中國購房者采取銀行借貸方式購房的,只占所有購房者的18%,遠低于發(fā)達國家水平,而且,中國目前房地產(chǎn)按揭貸款余額占住宅總市值的比重只有10%左右,這也是非常低的。因此,在居民杠桿率水平較低的情況下,鼓勵居民購房是可以讓居民加杠桿、企業(yè)和地方政府去杠桿,且這是有空間的,不過,前提是房價不能出現(xiàn)大跌。
“隱形剛兌”其實就是降低了市場信用風險,使得信用溢價水平大幅降低。盡管政府一直試圖打破剛兌,但就目前體制而言,似乎并不支持打破剛兌,更何況在穩(wěn)增長的既定目標下,必須維持寬松的貨幣政策以支持低利率,同時財政政策也必然是積極的。
只要央行不收緊貨幣政策,購房仍是貨幣保值的一個大招
2016年年初擔心兩件事,一是人民幣貶值,二是通脹躍升。目前看,在資本管制的情況下,貶值的主動權在央行,所以,近期隨著美國加息預期的上升,央行趁勢下調人民幣匯率。目前看通脹壓力不大,那么,貨幣政策收緊的概率就低了。只要利率不上行,那么,對房價就不構成利空。
從我的判斷看,央行會采取漸進式貶值的方式來調控匯率,或是退三進二,溫水煮青蛙,同時也打擊投機資金,使得投機資金無所適從。這樣做的好處是降低國內(nèi)外匯流出的總規(guī)模,同時又能使得人民幣匯率貶值幅度逐步增加,從而緩解貶值預期帶來的資本外流的風險。
從目前看,本輪人民幣貶值并沒有引發(fā)資本市場的震蕩,說明在資本管制的條件下,漸進式貶值的路是走得通的,對經(jīng)濟的沖擊也會比較小。同時,對于房地產(chǎn)市場而言,小幅貶值及溫和通脹,都會對房價有支撐作用,因為持有房地產(chǎn)也是應對通脹和貶值的一種保值手段,前提是資本不出現(xiàn)明顯的外流。
有政府調控的經(jīng)濟,不必過度擔憂房價會大起大落
縱觀90年代之后全球經(jīng)濟,爆發(fā)全球性或局部性經(jīng)濟危機的頻率比之前歷史上降低了很多,原因在于主要經(jīng)濟體都加強了調控經(jīng)濟。相對而言,中國在經(jīng)濟中所發(fā)揮的作用,比西方國家更大。
從過去一年來看,政府顯然已經(jīng)加大了風險管控力度,如權威人士在去年5月25日的人民日報訪談中就提出,“防風險也是穩(wěn)增長”。因此,穩(wěn)定房價肯定也是作為政府部門的一大重要任務。
就目前而言,確實很難預測房價何時會跌,雖然大部分人都認為房價存在泡沫。管制導致價格扭曲,這是符合邏輯的,同時,管制也能維持扭曲的價格。對于城鎮(zhèn)化去庫存之說,我并不看好,因為以目前的房價水平,農(nóng)民工轉為城市市民之后,也買不起房子,農(nóng)民工市民化不會提升城鎮(zhèn)化率,其作用只是提高城鎮(zhèn)化的質量,但代價是增加政府的負債。至于城鎮(zhèn)化目前所處的階段,已經(jīng)是后期了,因為流動人口數(shù)量已經(jīng)凈減少。
因此,房價持續(xù)上漲的背后因素,已經(jīng)從過去的人口現(xiàn)象,轉為貨幣現(xiàn)象,貨幣的規(guī)模、松緊度、貨幣的流向成為影響房價的主要因素。
目前看來,貨幣總量過剩是中國經(jīng)濟的一個顯著特色。今后,只要不出現(xiàn)意外事件,貨幣政策的適度寬松的格局不會變化,房價高位盤整的可能性較大。
當然,結構性上漲的概率會大于整體上漲的概率。也就是北上廣深等這些率先實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結構轉型的地區(qū),會吸引更多的資金流入,從而對房價有較強的支撐作用。但更多的地區(qū)會因為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的過剩而導致經(jīng)濟下行、就業(yè)機會減少,從而房價也難以得到支撐。
從政府部門的調控目標看,一定是避免房價的大起大落,尤其是房價大跌可能導致經(jīng)濟危機的風險。但即便通過加大管治力度和范圍以避免發(fā)生金融風險,也難以避免房價的最終下跌,因為影響房價的因素實在太多了,很難預測今后引發(fā)房價大跌的導火索是什么。盡管加強管治是控制風險非常有效的手段,但也免不了會掛一漏萬、防不勝防。
綜上所述,年初至今,人民幣貶值和通脹預期這兩大因素對房價的負面影響似乎已經(jīng)消除,目前似乎看不到導致短期房價下跌的因素,今明兩年估計總體不會下跌。今后,估計管制的力度和范圍都會增加,以避免由于經(jīng)濟結構失衡導致的風險,但是再多的管制其效果也是掛一漏萬,房價的下跌就難以避免。
中國房價能不能暴跌,答案是不能?
在中國相對封閉的貨幣環(huán)境中,過度的儲蓄資金要尋找更高回報,很自然地就會流向股票和地產(chǎn)市場,形成所謂的泡沫。泡沫并不意味著一定要破裂,小泡泡需要時間才能成長為大泡泡,大泡泡需要時間才能成為要破裂的惡性泡泡。
那么,短期之內(nèi),房地產(chǎn)泡沫是否會破裂呢?
然而南開大學金融學教授、金融發(fā)展研究院田利輝認為這完全有可能。泡泡無論多大多小,只要有人狠狠地踩,就會破裂。從地產(chǎn)大佬看空樓市,到李嘉誠的大面積拋售,再到杭州的降價,似乎形成了房價近期會下滑的預期。
房地產(chǎn)不僅是耐用消費品,更是投資品。作為投資品,購買者的典型心理是“買漲不買跌”。倘若形成房價下跌的預期,那么購房者將會“持幣待購”。
如果出現(xiàn)庫存過大,高度負債的房地產(chǎn)商需要拋售還債,就會出現(xiàn)房價下跌的事實。一旦購房者的預期被認證,購房者會增加房價下跌的預期,繼續(xù)“持幣待購”。然后,房價繼續(xù)下跌。
倘若政府不對市場進行任何干預,這時的房價會迅速滑落,出現(xiàn)不少開發(fā)商倒閉,然后是銀行出現(xiàn)大批壞賬。然后,銀行信貸全面收縮,企業(yè)也將收縮投資和生產(chǎn),開始解雇職員,使得失業(yè)問題惡化。同時,投資者會拋售房產(chǎn),通脹會變得嚴重。更為重要的是,經(jīng)濟或會出現(xiàn)全面衰退。
在西方,當經(jīng)濟衰退時,政府或者央行會推出經(jīng)濟刺激政策。過去,稱之為凱恩斯主義;現(xiàn)在,實施的是“粗調”的后凱恩斯主義。否則,光靠著純粹的市場調整下,經(jīng)濟在短期內(nèi)難以爬出衰退的圈子。在美國大蕭條時,必須承認在美國經(jīng)濟的復蘇中,美國政府的注資救市舉措和美聯(lián)儲的量化寬松政策功不可沒。
當然,危機的最佳應對方式應該是防患于未然。因此,中國需要在現(xiàn)在需要去適度引導市場。最好的管理方式是預期管理,而不是事后補救。最后需要重申的是,中國房價不能暴漲,更不能暴跌!