26日,連續(xù)兩個(gè)月房價(jià)漲幅第一的廈門迎來6幅土地的集中出讓,為謹(jǐn)防房企躁動(dòng)難抑,廈門市國土局一方面規(guī)定參與土拍的房企最多只能拿一塊地,而另一方面,同時(shí)緊急喊話提醒相關(guān)方理性看待市場,防范高風(fēng)險(xiǎn)拿地。廈門國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,廈門房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作從嚴(yán)從緊,根據(jù)市場情況,不排除未來會(huì)在房地產(chǎn)市場調(diào)控方面出臺(tái)更加嚴(yán)格的措施。
值得注意的是,在土地市場火熱難抑的同時(shí),與其相依存的房價(jià)漲幅卻出現(xiàn)連續(xù)3個(gè)月下滑現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士表示,現(xiàn)階段房企已“瘋”,在寬松的流動(dòng)性支持下,早已不計(jì)成本拿地,資產(chǎn)價(jià)格不斷被推升,抑制資產(chǎn)泡沫刻不容緩。
形勢 土地市場“瘋?!?
8月24日下午,經(jīng)過兩個(gè)小時(shí)360輪激烈的競拍應(yīng)價(jià),合景泰富以57.7億元拿下天津?yàn)I海中心商務(wù)區(qū)一地塊,樓面價(jià)達(dá)22014元,超過目前周邊在售項(xiàng)目房價(jià),溢價(jià)率高達(dá)312%。同日,上海出讓松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)涉宅類地塊,路勁以總價(jià)42.5億元將該地塊拿下,成交樓板價(jià)20934元/平方米,溢價(jià)率158%。若剔除公共設(shè)施、保障房等,可售部分實(shí)際樓板價(jià)則高達(dá)25418元/平方米。
翟桂溪 作 ;新華社發(fā)
這只是8月土地市場的一個(gè)縮影。中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示,樓面價(jià)開始全面超過房價(jià),如果說2016年出現(xiàn)了一次密集地王勢頭,8月則是最密集的月份。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,如果將總價(jià)超過10億元的地塊看作地王的話,截至8月25日,年內(nèi)全國已經(jīng)出現(xiàn)單宗土地超過10億的地塊303宗,其中溢價(jià)率超過100%的地王達(dá)到了153宗。僅8月單月,總價(jià)超10億元地塊數(shù)量就達(dá)47宗,溢價(jià)率超100%的多達(dá)33宗。
同時(shí),高總價(jià)地王頻現(xiàn)。截至目前,單宗地超過100億的總價(jià)地王達(dá)到了4宗,超過50億的有24宗,超過30億的有77宗。其中,208宗溢價(jià)率超過50%的地王分布在25個(gè)城市,全部為一二線城市或者輻射區(qū)。
值得一提的是,地王均分布在房價(jià)漲幅較高地區(qū)。張大偉認(rèn)為,這種不理性行為趨勢將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場面臨巨大風(fēng)險(xiǎn),去杠桿已成必然課題。
風(fēng)險(xiǎn) 資產(chǎn)泡沫隱現(xiàn)
據(jù)測算,以北京土地市場為例,北京歷史累計(jì)土地出讓經(jīng)營性用地樓面價(jià)超過3萬元地塊合計(jì)59宗,合計(jì)土地出讓金1919.38億元,以此計(jì)算其平均成本樓面價(jià)將約為3.8萬元/平方米。張大偉表示,這意味著,未來上述地塊銷售均價(jià)需達(dá)6萬元。而目前北京的房價(jià)銷售均價(jià)在3.5萬左右,這部分地王入市的難度依然非常大。
同時(shí),張大偉認(rèn)為,現(xiàn)階段已經(jīng)出現(xiàn)了遍地地王的現(xiàn)象,樓面價(jià)超過房價(jià)已成為常態(tài)?!半m然地王不完全代表未來市場售價(jià),但如此多的集中出現(xiàn),未來房價(jià)很難不受到影響。”
“造成現(xiàn)狀的主要原因,是寬松流動(dòng)性下信貸的支持。”張大偉說,2016年前7個(gè)月房貸釋放了2.8萬億元,刷新了歷史紀(jì)錄,是2009年全年個(gè)人按揭貸款1.4萬億元的2倍。數(shù)據(jù)顯示,去年第四季度以來個(gè)人房貸增速均高于整體房地產(chǎn)貸款增速,2016年上半年個(gè)人購房貸款余額更是同比增長31%,占全部房地產(chǎn)貸款的比例高達(dá)81%。
的確,連續(xù)多次的降準(zhǔn)降息為房企與購房者帶來了低廉的融資利率和貸款利率。融360最新數(shù)據(jù)顯示,8月全國首套房平均房貸利率為4.44%,進(jìn)入2016年后首次止跌。同比去年8月的5.16%下降0.72%。
中國社科院城市競爭力研究中心主任倪鵬飛表示,現(xiàn)在房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)已經(jīng)陷入一個(gè)奇怪的循環(huán)。一方面,大家都覺得房地產(chǎn)有前景,所有的需求端無論是中低收入者、中產(chǎn)階級還是高收入階層,無論是買房自己住,還是投資,大家都瞄準(zhǔn)了房地產(chǎn),尤其是中等以上的收入階層。因此在居民的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中,60%以上的資產(chǎn)都是房地產(chǎn)?!岸@也使房價(jià)在不斷走高的同時(shí),房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)之間的隱患與風(fēng)險(xiǎn)也在不斷放大?!?
困境 地方處境尷尬
值得注意的是,在廈門等城市房市火熱,庫存急速下滑的同時(shí),另外一些城市庫存卻只增不減。
上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示,2016年7月,在22個(gè)城市庫存下滑的同時(shí),13個(gè)城市庫存卻出現(xiàn)了大幅增長的現(xiàn)象。具體來看,合肥、南京和蘇州分別同比下調(diào)63.3%、58.4%和39.6%,而茂名、太原和濟(jì)寧3個(gè)城市的庫存上升幅度較大,同比增幅分別達(dá)到58.3%、55.3%和55.1%。
從房地產(chǎn)庫存存銷比來看,在南京、合肥存銷比不足3個(gè)月的同時(shí),北海存銷比卻高達(dá)30個(gè)月,西寧也需要26個(gè)月以上。
的確,現(xiàn)階段地方市場難抑與庫存難消兩個(gè)極端并存,且市場越差的地方庫存越難消。沙縣國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,沙縣已從2014年基本停止住宅用地的供應(yīng),主要是為去庫存。一些地產(chǎn)商拍出去的地至今沒有動(dòng)工。也正因如此,從去年開始沙縣已開始兩輪鼓勵(lì)農(nóng)民買房政策,今年沙縣繼續(xù)出臺(tái)化解房地產(chǎn)庫存促進(jìn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的實(shí)施意見,要求從7月開始,購房可領(lǐng)補(bǔ)貼。
倪鵬飛表示,現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)高度依賴房地產(chǎn),盡管中國經(jīng)濟(jì)要轉(zhuǎn)型,一直說要轉(zhuǎn)向科技創(chuàng)新、轉(zhuǎn)向制造業(yè),鼓勵(lì)大眾創(chuàng)新等,但從實(shí)踐效果來看,在財(cái)源不足的背景下,轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)在增加。
事實(shí)上,據(jù)記者了解,在經(jīng)濟(jì)整體疲軟的背景下,目前仍將房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)主要抓手的地區(qū)不在少數(shù)。某省會(huì)城市就曾表示,受整體經(jīng)濟(jì)下行影響,房地產(chǎn)投資下滑,商品房銷售面積增長遲緩,部分項(xiàng)目進(jìn)展緩慢,少數(shù)項(xiàng)目停工待建。如果不采取積極穩(wěn)妥措施解決,該市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會(huì)因房地產(chǎn)貢獻(xiàn)率大幅下降而受到重要影響。
“現(xiàn)如今熱點(diǎn)區(qū)域的發(fā)展紅利和潛力往往很快被房地產(chǎn)透支。比如,一個(gè)區(qū)域有一個(gè)重要的利好,很快就被房地產(chǎn)商進(jìn)行炒作,往往這個(gè)利好還沒兌現(xiàn),房價(jià)就上去了。”倪鵬飛說。
倪鵬飛說,目前大家普遍認(rèn)為其他產(chǎn)業(yè)都不行,其他投資都沒有賺錢的機(jī)會(huì),都向房地產(chǎn)方面投資,經(jīng)濟(jì)越來越依賴房地產(chǎn),房地產(chǎn)業(yè)越來越影響經(jīng)濟(jì)。目前宏觀經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)化十分嚴(yán)重,當(dāng)經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化到一定程度,持續(xù)不下去的時(shí)候,那么經(jīng)濟(jì)就會(huì)出現(xiàn)停滯。
“當(dāng)然,在大家都有信心的情況下,虛假的需求可能還會(huì)繼續(xù)。房地產(chǎn)泡沫很大程度上是這種信心造成的,但從根本上說,信心不可能離開真實(shí)需求太遠(yuǎn),房地產(chǎn)市場根本上還是來源于真實(shí)需求?!蹦啭i飛表示,根據(jù)預(yù)測,2025年長期的拐點(diǎn)可能要出現(xiàn)。
因此,地方政府正面臨著政策調(diào)控兩難窘境,一方面市場火熱,泡沫堆積,而另一方面,則是市場冷淡下的去庫存難題。