是泡沫就會(huì)破裂,漲高了就會(huì)崩盤?
房地產(chǎn)的泡沫,什么時(shí)候崩盤,是一潰千里,還是軟刀子割肉。
談房價(jià)之前,先說說調(diào)控。
圖1
如圖1所示,1989年的時(shí)候國家就開始重拳調(diào)控房價(jià)了,當(dāng)時(shí)北京的房價(jià)是1600-1900一平米,89年的時(shí)候北京還不算發(fā)達(dá),三環(huán)都是很荒涼的,商品房大概只在三環(huán)內(nèi)普及,我就算他是三環(huán)內(nèi)的房價(jià)吧。
大家一看是不是覺得,哇塞1900一平米的房子好便宜啊,果然是沒有泡沫,再看看報(bào)紙上的下一條,總價(jià)6萬多元,也就是30多平米的二居室吧,折中計(jì)算,按1750的均價(jià),六萬五的總價(jià)計(jì)算,計(jì)算結(jié)果是37平米,我想這個(gè)計(jì)算精度已經(jīng)足夠我們分析問題所用了。報(bào)紙上說大學(xué)生日日節(jié)衣縮食,每月儲(chǔ)存50元,一年儲(chǔ)存600元,100年才能買得起這37平米。
好,89年的時(shí)候,一個(gè)本科生節(jié)衣縮食100年才能買得起37平米,這樣的人才現(xiàn)階段我按照每個(gè)月攢5000來算,一年6萬,一百年是600萬,除以37平米,一平米的房價(jià)應(yīng)該是16萬。
現(xiàn)在北京三環(huán)內(nèi)的平均房價(jià)遠(yuǎn)沒到這個(gè)水平,而不吃不喝一百年買37平這個(gè)背景下,16萬也并不夸張,畢竟一個(gè)稍微一般的事業(yè)單位公積金都很高,即便工資吃干喝凈,僅僅公積金一個(gè)月扣1500的單位,在北京絕對是屬于墊底的,所以我認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)沒問題。
所以,即便今年房價(jià)暴漲,其泡沫也小于89年。
再看看下面這組數(shù)據(jù),1990年到1998年,中國的廣義貨幣,也就是M2,從1.39萬億開始,增長了10倍,到2015年,又增長了10倍,也就是變成了1990年的100倍,達(dá)到了150萬億的規(guī)模。換句話說,如果你買的某個(gè)商品,從90年到15年都沒有漲過價(jià),那其實(shí)就代表他貶值了100倍。
中國其實(shí)一直在壓房價(jià),其實(shí)99-06年,房價(jià)紋絲不動(dòng),12年到15年,房價(jià)也是紋絲不動(dòng),重大的上漲只出現(xiàn)在2個(gè)階段,08年金融危機(jī)之后,和15年小型金融危機(jī)之后,這二次都有一個(gè)重大特點(diǎn),政府拼命印錢,量化寬松,放水經(jīng)濟(jì),泛濫的貨幣加上政府維穩(wěn)的需要,導(dǎo)致了房價(jià)上漲。
但是新一輪的貨幣放水,并沒有引起物價(jià)暴漲,各種民生用品的價(jià)格像釘子一樣被釘在了地上,工業(yè)產(chǎn)品的價(jià)值更是一路下跌,有句話說做實(shí)業(yè)的人都是活雷鋒,這么多超發(fā)的貨幣哪去了?全被房地產(chǎn)吸進(jìn)去了。
中國的實(shí)體行業(yè)就是個(gè)坑,做實(shí)業(yè)的簡稱活雷鋒,工業(yè)產(chǎn)品價(jià)格不漲還節(jié)節(jié)下跌的原因并不僅有房地產(chǎn)吸收了大量超發(fā)貨幣,還有其他的原因就是中國的工業(yè)品嚴(yán)重過剩了。
舉個(gè)簡單的例子,方便面的價(jià)格十年沒漲,房價(jià)十年十倍,方便面廠家的日子可想而知到底有多難過,其他的電視、電腦等家用品的價(jià)格大家也清楚,性能節(jié)節(jié)上升,價(jià)格節(jié)節(jié)下降,想賺錢真難,都掙扎在盈虧線上,都指望對手先破產(chǎn)把市場讓出來。
全球一直在量化寬松,貨幣持續(xù)貶值的同時(shí),政府對于土地財(cái)政的依賴越來越大,沒有任何政府的一把手希望自己的稅收是來自于土地的,這并不光榮,但是以當(dāng)前全球的金融局勢來看,他沒有辦法。
所以僅此一點(diǎn)我可以認(rèn)為,因?yàn)閹啄陜?nèi)全球金融形勢不會(huì)有大的變化,所以房價(jià)幾年內(nèi)不會(huì)下跌,政府會(huì)繼續(xù)印錢,同時(shí)絕對不會(huì)真正出殺手打擊房地產(chǎn),哪怕房子只有保值功能,他的價(jià)格也會(huì)緩慢爬升。
簡單的理解就是,你的銀行存款越多,你就越虧,你從銀行借的錢越多,你就越賺,政府剝削大頭,借錢多的人剝削小頭,所有錢存銀行的人用自己的血汗供養(yǎng)以上二類人。
當(dāng)銀行貸款的總額超過人民幣存款或者達(dá)到一定比例的時(shí)候,國家一定會(huì)開始緊縮房貸,而一旦國家開始緊縮房貸,房價(jià)一定會(huì)下跌。
那如何緊縮房貸,二個(gè)手段,第一個(gè)是強(qiáng)制銀行減少發(fā)放或者不準(zhǔn)發(fā)放,這個(gè)在市場經(jīng)濟(jì)下不太可能,現(xiàn)在的限貸限購只是讓房價(jià)不過熱,國家從來沒說讓房價(jià)下跌過,不算真正的釜底抽薪。
第二個(gè)手段就是加息,我個(gè)人認(rèn)為,加息10次之后,每次加息0.25%,也就是利息增加2.5%之后,房價(jià)會(huì)在一年之內(nèi)崩盤,這個(gè)數(shù)據(jù)參考了08年美國次貸危機(jī),美國06年開始加息,到07年,總共加息了十次多,房價(jià)在08年開始崩盤,逼迫美國開始減息。
另外還有一個(gè)重要的原因,當(dāng)前的中國實(shí)業(yè)頹廢難振,經(jīng)濟(jì)惡化,政府離不開減息離不開土地財(cái)政,只有當(dāng)政府徹底認(rèn)為經(jīng)濟(jì)形勢開始好轉(zhuǎn)的時(shí)候,他才敢去加息,一旦政府判定經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn),離真正下手打壓房地產(chǎn)就不遠(yuǎn)了,所以,我認(rèn)為,連續(xù)加息十次能代表政府判定經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好的決心,從放水貨幣貶值轉(zhuǎn)為開始貨幣緊縮政策,這之后一年之內(nèi),房價(jià)必然崩潰。
所以我認(rèn)為,十月的調(diào)控是政府避免房價(jià)過熱,讓房地產(chǎn)能為中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定支撐更長的時(shí)間而出路的,政府根本無意讓房價(jià)真正下跌,以目前的金融形勢,他還離不開房地產(chǎn)。
所以,我對房價(jià)的判斷是,再度橫盤2~3年,然后房價(jià)還會(huì)再度爆發(fā)性上漲,再遠(yuǎn)的事情我就不知道了,需要根據(jù)當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)形勢來判斷,即便是國家級智囊團(tuán),12~14年的時(shí)候也沒預(yù)料到15年的全球股市崩潰,還必須走地產(chǎn)救國的老路,否則他12~14年絕對不會(huì)打壓房價(jià)讓房價(jià)穩(wěn)步下跌,以至于15年底親手拉抬地價(jià)做的那么明顯,吃相難看。
做個(gè)總結(jié):
對于購房的建議,一定要買大城市,一定要買核心城區(qū),越貴越買,別貪便宜買郊區(qū),一定要買平時(shí)擠死人,春節(jié)是鬼城的城市。
對于房地產(chǎn)大勢的判斷,我的看法是2~3年的橫盤,隨后還會(huì)繼續(xù)上漲。
對于買房者的建議,對于投資房,我建議下一輪放開限購限貸之后再去購買,目前房價(jià)會(huì)停滯幾年,沒必要參與,對于剛需,任何時(shí)候買都是對的,你完全不需要關(guān)注房價(jià)漲還是跌,房價(jià)這種東西,即便跌,也是陰跌一二十年,你根本等不起,存夠錢就買吧,漲跌都和你無關(guān),漲了也是紙上富貴,你根本落袋不了,所以,夠錢就買,越早越好。
另外,我個(gè)人認(rèn)為的房價(jià)崩盤前兆有以下幾個(gè),供大家參考。
1、政府開始加息,1年之內(nèi)連續(xù)加息5次以上,可以引起高度警覺,能扔的投資房最好先出手一部分降低風(fēng)險(xiǎn),2年之內(nèi)連續(xù)加息10次以上無條件出手全部非自住房。
2、房地產(chǎn)暴漲一定是京滬深先行暴漲,房地產(chǎn)崩盤一定是四線城市先行崩盤,所以三四線城市房地產(chǎn)崩盤而政府無動(dòng)于衷不予實(shí)質(zhì)性救市的時(shí)候,可先行出手部分房產(chǎn),一線跟風(fēng)下跌之后,無條件出手全部非自住房。
3、關(guān)注房地產(chǎn)巨頭,尤其是央企背景的房地產(chǎn)巨頭,他們率先拿地制造地王,房價(jià)一定會(huì)暴漲,不漲政府也會(huì)讓他漲,如果他們死活不愿意拿地,土地開始流拍,那房價(jià)多半就快不行了。
4、如果房地產(chǎn)進(jìn)入崩盤洗牌階段,那先死的一定不是大型地產(chǎn)商,各地的小地產(chǎn)商一定是先行破產(chǎn)出局的,如果小地產(chǎn)商大面積的出現(xiàn)了資金鏈崩盤破產(chǎn)跑路的新聞,提高警惕,如果連小地產(chǎn)商都沒破產(chǎn),那這個(gè)行業(yè)離見頂還遠(yuǎn),可以安心持有。
5、政府放開調(diào)控手段,不限購不限貸,房價(jià)沒有大漲反而下跌。
6、人民日報(bào)不再報(bào)道政府必將打壓房價(jià),而是開始報(bào)道房價(jià)將會(huì)繼續(xù)堅(jiān)挺上漲,十萬火急的信號,迅速賣出房子,清倉離場。
房地產(chǎn)雖然出手較慢,但是掛個(gè)低價(jià),誠心出售,半年還是賣的掉的,房地產(chǎn)就是經(jīng)濟(jì)航母,上漲的過程輕易不會(huì)掉頭,一旦掉頭下行就不會(huì)輕易上漲,所以他掉頭轉(zhuǎn)彎的速度特別的慢,自見頂開始,半年時(shí)間一點(diǎn)沒跌都絲毫不稀奇,所以出手完全來得及,我認(rèn)為以上六條足夠你們在房產(chǎn)方面逃頂成功。
房產(chǎn)是中國所有家庭的重大資產(chǎn),房產(chǎn)的投資決策可以導(dǎo)致一個(gè)家庭由富變窮或者由貧變富,所以我希望,我以上整理歸納的數(shù)據(jù)和推論,能夠幫到你一點(diǎn)。